Bodenrichtwert und Flurstück — warum beides zusammen?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je m² für eine Zone, die der Gutachterausschuss abgegrenzt hat. Das Flurstück ist die amtlich vermessene Fläche, die Sie kaufen. Wer nur den Richtwert an der Adresse nachschlägt, übersieht dreierlei:
- Ein Flurstück kann in mehreren Zonen liegen — vorne Bauland, hinten Acker. Der Bodenwert ist dann die Summe der Teilflächen, nicht Richtwert × Gesamtfläche.
- Zonen überlagern sich: in Niedersachsen gilt eine Außenbereichszone für bebaute Grundstücke auch über Äckern. Ein Feld von 10,8 ha bei Sehnde wäre mit dem falschen Richtwert 9,5 Mio. € wert statt rund 865.000 €.
- Die Fläche steht nur im Liegenschaftskataster — nicht in der Anzeige und nicht im Exposé.
Die Grenzen der offenen Daten
- Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte; GFZ, Zuschnitt, Erschließung und Lage im Block verschieben den Wert. Für einen Verkehrswert braucht es ein Gutachten.
- Eigentümer, Grundschulden und Baulasten stehen nicht in offenen Daten.
- Hochwasserflächen außerhalb von NRW und Niedersachsen stammen aus den Berichten der Länder zur Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie; maßgeblich ist die Verordnung des Landes.